Der Architektenvertrag

Der Architektenvertrag unterliegt den Regeln des Werkvertragsrechts nach §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Er bedarf in der Regel keiner schriftlichen Form, sondern kann bereits durch schlüssiges Verhalten oder mündlich geschlossen werden. Besonderheiten können lediglich bei Kommunen oder anderen institutionellen Auftraggebern gelten. Aus Gründen der Klarstellung und späteren Beweisbarkeit empfiehlt es sich jedoch stets, schon frühzeitig einen schriftlichen Vertrag zu schließen. 

Der Umfang der Pflichten richtet sich nach dem zwischen Bauherrn und Architekten geschlossenen Vertrag. Die Hamburgische Architektenkammer hält für ihre Mitglieder sogenannte Orientierungshilfen zum Erstellen eines Architektenvertrages bereit, in denen auch die konkreten Leistungsziele vereinbart werden können. Soweit Ihr Architekt diese Orientierungshilfe noch nicht vorhält, kann er sie bei der Kammer erfragen und mit Ihnen besprechen. 

Zur Ausgestaltung von Architektenverträgen wird in der Praxis gelegentlich die Honorarordnung für Architekten und Ingenieurleistungen (HOAI) herangezogen. Die dort geschilderten Grundleistungen der neun Leistungsphasen beschreiben jedoch nicht per se die Leistungspflichten des Architekten, sondern dienen zunächst einmal lediglich als Grundlage für die Vergütung. Erst bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung werden diese Leistungsphasen zu Leistungspflichten des Architekten.

Das Honorar richtet sich in erster Linie nach den zwingenden Vorgaben der HOAI. Davon abweichende Absprachen sind grundsätzlich unwirksam. 

Der Weg zum fertigen Objekt kann exemplarisch anhand einzelner Leistungsziele wie folgt skizziert werden: 

Ziel 1: Erarbeitung eines mit dem Bauherrn abgestimmten Planungskonzeptes 

Bauherr und Architekt klären gemeinsam Nutzungsanforderungen, Bauqualität, Kosten und Terminierung des Projekts.

Zu diesem frühen Zeitpunkt besprechen Sie mit Ihrem Architekten die Bedürfnisse und Notwendigkeiten für Ihr Gebäude: Wie viele Räume, welche Funktionen, welche Struktur das Gebäude haben soll und wer es wie nutzen wird. Damit beginnt die Abstimmung dessen, welche Ihrer Vorstellungen der Architekt bei seinen Leistungen berücksichtigen soll, also was Sie wollen, was Sie brauchen und was Sie bezahlen können oder wollen. Auf dieser Basis ermittelt der Architekt die weiteren Grundlagen des Vorhabens und erstellt eine erste Planung. Dazu gehört auch eine erste ungefähre Kostenschätzung. Viele Einzelheiten werden aber erst im weiteren Planungsprozess ausgearbeitet. Deshalb kann die Kostenschätzung nur überschlägig sein.

Ziel 2: Ausarbeitung eines genehmigungsfähigen Entwurfes

Wenn Sie entschieden haben, wie Sie genau bauen wollen, wird der Architekt eine Reihe Entwurfszeichnungen anfertigen. Diese Zeichnungen geben einen Überblick über die Raumordnung (Grundriss) und einen Eindruck vom äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes (Ansicht). Basierend auf diesem Planungsstand wird der Architekt eine genauere Kostenberechnung erstellen. Im Übrigen: Die im Zusammenhang mit dieser Kostenberechnung ermittelten sog. anrechenbaren Kosten sind grundsätzlich durchgängig für das ganze Vorhaben Berechnungsgrundlage für das Honorar des Architekten. Der Architekt erarbeitet die zur Genehmigungsbeantragung einzureichenden Vorlagen.

Ziel 3: Erarbeiten einer ausführungsreifen Lösung der Planungsaufgabe

Nach Erteilung der Baugenehmigung erstellt der Architekt die sog. Ausführungspläne, d.h. u.a. detaillierte Zeichnungen, die die weiteren, zur Ausführung notwendigen Aspekte des Entwurfs berücksichtigen, beispielsweise die exakten Raummaße und die wichtigsten Materialien für den Ausbau.

Ziel 4: Erarbeitung der zuschlagsreifen Lösung

Der Architekt ermittelt die Mengen, bestimmt in Abstimmung mit Ihnen die Materialien, erstellt erforderliche Konstruktionszeichnungen und stellt die Leistungsverzeichnisse für die Ausschreibung der Bauleistungen auf, um damit die Vergabe an Bauunternehmer und Handwerker vorzubereiten. Anschließend berät der Architekt den Bauherrn bei der Auftragsvergabe.

Ziel 5: Sicherstellung der Umsetzung der Planung in ein mangelfreies Gebäude 

Der Architekt koordiniert die Bauausführung auf der Grundlage der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen, der Terminierung und der Leistungsbeschreibungen und überwacht die Bauunternehmer und Handwerker bei der Errichtung des Gebäudes, kontrolliert die Einhaltung des zuvor gemeinsam aufgestellten Zeitplans.

Schließlich unterstützt er den Bauherrn bei Abnahme der Leistungen der Bauausführenden.

Zusätzlich kann auch noch die Objektbetreuung beauftragt werden.

Nach Fertigstellung des Gebäudes überwacht der Architekt dann die Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungsfristen, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Bauleistungen, und dokumentiert für den Auftraggeber das Ergebnis für alle späteren Maßnahmen (Reparaturen, Umbauten etc.).